بورصة‏ ‏وصناديق‏ ‏استثمارية‏..‏هل‏ ‏تكفي‏ ‏لتنشيط‏ ‏السوق‏ ‏العقارية

رغم‏ ‏مايمثله‏ ‏الحجم‏ ‏الكبير‏ ‏للقطاع‏ ‏العقاري‏ ‏من‏ ‏أهمية‏ ‏للاقتصاد‏ ‏المصري‏ ‏إلا‏ ‏أن‏ ‏العشوائية‏ ‏والمضاربات‏ ‏والأسعار‏ ‏المفتعلة‏ ‏والاندفاع‏ ‏نحو‏ ‏شراء‏ ‏الأراضي‏ ‏والعقارات‏ ‏أدي‏ ‏إلي‏ ‏وجود‏ ‏ظواهر‏ ‏سلبية‏ ‏من‏ ‏أبرزها‏ ‏الارتفاع‏ ‏اللامعقول‏ ‏في‏ ‏الأسعار‏ ‏بجانب‏ ‏امتصاص‏ ‏جانب‏ ‏كبير‏ ‏من‏ ‏السيولة‏ ‏الموجودة‏ ‏لدي‏ ‏الشركات‏ ‏والأفراد‏ ‏وحرمان‏ ‏بقية‏ ‏القطاعات‏ ‏الإنتاجية‏ ‏والخدمية‏ ‏من‏ ‏هذه‏ ‏السيولة‏.‏
في‏ ‏هذا‏ ‏الإطار‏ ‏جاء‏ ‏قرار‏ ‏الهيئة‏ ‏العامة‏ ‏لسوق‏ ‏المال‏ ‏المصرية‏ ‏بإنشاء‏ ‏صناديق‏ ‏متخصصة‏ ‏في‏ ‏الاستثمار‏ ‏العقاري‏,‏وطرح‏ ‏وثائقها‏ ‏للاكتتاب‏ ‏العام‏ ‏متزامنا‏ ‏مع‏ ‏قرار‏ ‏وزارة‏ ‏الاستثمار‏ ‏بإنشاء‏ ‏بورصة‏ ‏عقارية‏ ‏متخصصة‏ ‏مهمتها‏ ‏الأولي‏ ‏تحديد‏ ‏قيمة‏ ‏سوقية‏ ‏حقيقية‏ ‏للأموال‏ ‏العقارية‏ ‏في‏ ‏مصر‏.‏
وفور‏ ‏إعلان‏ ‏قرار‏ ‏الهيئة‏ ‏العامة‏ ‏لسوق‏ ‏المال‏ ‏بإنشاء‏ ‏صناديق‏ ‏الاستثمار‏ ‏العقاري‏ ‏تقدمت‏ ‏أربع‏ ‏مؤسسات‏ ‏مالية‏ ‏في‏ ‏مقدمتها‏ ‏المجموعة‏ ‏المالية‏ ‏هيرمس‏ ‏وبايونيوز‏ ‏القابضة‏ ‏وإتش‏ ‏سي‏ ‏لتأسيس‏ ‏صناديق‏ ‏متخصصة‏ .‏
ووفقا‏ ‏للتعديلات‏ ‏التي‏ ‏أجريت‏ ‏أخيرا‏ ‏علي‏ ‏اللائحة‏ ‏التنفيذية‏ ‏لقانون‏ ‏سوق‏ ‏المال‏ ‏فإنه‏ ‏بات‏ ‏مسموحا‏ ‏بإنشاء‏ ‏ثلاثة‏ ‏أنواع‏ ‏من‏ ‏الصناديق‏.‏
قال‏ ‏د‏. ‏أحمد‏ ‏سعد‏ ‏رئيس‏ ‏هيئة‏ ‏سوق‏ ‏المال‏ ‏إن‏ ‏هذه‏ ‏الصناديق‏ ‏تشمل‏ ‏صناديق‏ ‏الملكية‏ ‏الخاصة‏ ‏والصناديق‏ ‏القابضة‏ ‏والصناديق‏ ‏العقارية‏,‏وإنه‏ ‏قد‏ ‏تم‏ ‏وضع‏ ‏الهيكل‏ ‏القانوني‏ ‏للصناديق‏ ‏العقارية‏ ‏بناء‏ ‏علي‏ ‏طلب‏ 4 ‏شركات‏ ‏متخصصة‏ ‏في‏ ‏إدارة‏ ‏الاستثمار‏,‏كانت‏ ‏قد‏ ‏تقدمت‏ ‏للحصول‏ ‏علي‏ ‏تراخيص‏ ‏لتأسيس‏ ‏صناديق‏ ‏استثمار‏ ‏عقارية‏,‏وهي‏ ‏صناديق‏ ‏مغلقة‏ ‏ذات‏ ‏مدة‏ ‏محددة‏ ‏ستستمر‏ ‏معظم‏ ‏أموالها‏ ‏في‏ ‏أصول‏ ‏عقارية‏ ‏مع‏ ‏استثمار‏ ‏جزء‏ ‏منها‏ ‏في‏ ‏الأوراق‏ ‏المالية‏.‏
أضاف‏ ‏أن‏ ‏الغرض‏ ‏من‏ ‏الاستثمار‏ ‏في‏ ‏الأصول‏ ‏العقارية‏ ‏من‏ ‏أراض‏ ‏وعقارات‏ ‏يتم‏ ‏تطويرها‏ ‏أو‏ ‏بناؤها‏ ‏هو‏ ‏بيعها‏ ‏أو‏ ‏تأجيرها‏,‏يأتي‏ ‏هذا‏ ‏تطبيقا‏ ‏لقرارات‏ ‏اللائحة‏ ‏التنفيذية‏ ‏لقانون‏ ‏سوق‏ ‏المال‏ ‏المتعلقة‏ ‏بتنظيم‏ ‏جديد‏ ‏لنشاط‏ ‏صناديق‏ ‏الاستثمار‏,‏ومن‏ ‏أهم‏ ‏ملامح‏ ‏هذا‏ ‏التنظيم‏ ‏الجديد‏ ‏إزالة‏ ‏الخلط‏ ‏السائد‏ ‏بين‏ ‏أنواع‏ ‏الصناديق‏ ‏المفتوحة‏ ‏والمغلقة‏ ‏وفئاتها‏ ‏التي‏ ‏تختلف‏ ‏وفقا‏ ‏لمجالات‏ ‏الأنشطة‏ ‏التي‏ ‏يستثمر‏ ‏الصندوق‏ ‏أمواله‏ ‏فيها‏.‏
أما‏ ‏طارق‏ ‏علي‏ ‏بإدارة‏ ‏الاستثمار‏ ‏المباشر‏ ‏بمجموعة‏ ‏هيرمس‏ ‏فقال‏ ‏أن‏ ‏السوق‏ ‏العقارية‏ ‏المصرية‏ ‏في‏ ‏حاجة‏ ‏إلي‏ ‏إنشاء‏ ‏هذه‏ ‏الصناديق‏ ‏وهذا‏ ‏النظام‏ ‏موجود‏ ‏في‏ ‏كل‏ ‏دول‏ ‏العالم‏ ‏خاصة‏ ‏في‏ ‏ظل‏ ‏الطفرة‏ ‏العقارية‏ ‏الموجودة‏ ‏حاليا‏.‏والصناديق‏ ‏العقارية‏ ‏هي‏ ‏أوعية‏ ‏استثمارية‏ ‏جديدة‏ ‏سوف‏ ‏تشجع‏ ‏علي‏ ‏جذب‏ ‏الأموال‏ ‏لتساهم‏ ‏في‏ ‏استقرار‏ ‏السوق‏ ‏الاقتصادية‏,‏كما‏ ‏أن‏ ‏الصناديق‏ ‏العقارية‏ ‏ستؤدي‏ ‏إلي‏ ‏تعزيز‏ ‏السيولة‏ ‏والنشاط‏ ‏في‏ ‏السوق‏ ‏العقارية‏,‏كما‏ ‏أنها‏ ‏أداة‏ ‏استثمارية‏ ‏جديدة‏ ‏للشركات‏ ‏التي‏ ‏تبني‏ ‏وحدات‏ ‏أو‏ ‏الراغبين‏ ‏في‏ ‏الشراء‏ ‏أو‏ ‏الذين‏ ‏يقومون‏ ‏بالاستثمار‏ ‏في‏ ‏الصناديق‏ ‏ذاتها‏.‏
أضاف‏ ‏أن‏ ‏البورصة‏ ‏العقارية‏ ‏سوف‏ ‏تكون‏ ‏آلية‏ ‏مهمة‏ ‏لإعادة‏ ‏تقييم‏ ‏الأصول‏ ‏العقارية‏ ‏والأراضي‏ ‏وفق‏ ‏العرض‏ ‏والطلب‏.‏فقد‏ ‏نصت‏ ‏المادة‏ 177 ‏من‏ ‏اللائحة‏ ‏الجديدة‏ ‏لقانون‏ ‏سوق‏ ‏المال‏ ‏تعرف‏ ‏صندوق‏ ‏الاستثمار‏ ‏العقاري‏ ‏بأنه‏ ‏وعاء‏ ‏استثماري‏ ‏مشترك‏ ‏يهدف‏ ‏إلي‏ ‏إتاحة‏ ‏الفرصة‏ ‏للمستثمرين‏ ‏بالمشاركة‏ ‏في‏ ‏الاستثمار‏ ‏في‏ ‏المجال‏ ‏العقاري‏.‏
وقالت‏ ‏ماجدة‏ ‏منير‏ ‏المديرة‏ ‏العام‏ ‏لصناديق‏ ‏الاستثمار‏ ‏ببنك‏ ‏مصر‏ ‏إن‏ ‏أنواع‏ ‏الصناديق‏ ‏تتحدد‏ ‏وفقا‏ ‏لرأس‏ ‏المال‏ ‏أو‏ ‏التخصص‏ ‏والنشاط‏ .‏أو‏ ‏وفقا‏ ‏للعائد‏ ‏الموزع‏ -‏أو‏ ‏لضمانات‏ ‏رأس‏ ‏المال‏ ‏ومن‏ ‏المهم‏ ‏توفر‏ ‏عدد‏ ‏من‏ ‏العناصر‏ ‏لتحقيق‏ ‏مزايا‏ ‏الاستثمار‏ ‏في‏ ‏هذه‏ ‏الصناديق‏ ‏أهمها‏ ‏الإدارة‏ ‏المحترفة‏ ‏وتنوع‏ ‏الاستثمارات‏ ‏وتوفر‏ ‏السيولة‏ ‏وهي‏ ‏القدرة‏ ‏علي‏ ‏استرداد‏ ‏قيمة‏ ‏الوثائق‏ ‏في‏ ‏المواعيد‏ ‏المحددة‏,‏وبالنسبة‏ ‏للصناديق‏ ‏العقارية‏ ‏فهي‏ ‏صناديق‏ ‏مغلقة‏ ‏ذات‏ ‏مدة‏ ‏محددة‏.‏يكون‏ ‏المستثمر‏ ‏قادرا‏ ‏علي‏ ‏تحملها‏ ‏لتحقيق‏ ‏أهدافه‏ ‏مع‏ ‏سهولة‏ ‏استرداد‏ ‏أمواله‏ ‏بالإضافة‏ ‏إلي‏ ‏تقليل‏ ‏المخاطر‏ ‏المحتملة‏ ‏وكلما‏ ‏تنوعت‏ ‏الأوعية‏ ‏من‏ ‏أسهم‏ ‏وسندات‏ ‏وأذون‏ ‏خزانة‏ ‏وودائع‏ ,‏كلما‏ ‏كانت‏ ‏نسبة‏ ‏المخاطر‏ ‏ضعيفة‏,‏ستعمل‏ ‏الصناديق‏ ‏العقارية‏ ‏علي‏ ‏استقرار‏ ‏السوق‏ ‏مما‏ ‏يؤدي‏ ‏إلي‏ ‏جذب‏ ‏المستثمرين‏ ‏من‏ ‏الداخل‏ ‏والخارج‏ ‏لأنها‏ ‏تعطي‏ ‏مؤشرا‏ ‏علي‏ ‏أمان‏ ‏السوق‏ ‏المصرية‏ ‏وكما‏ ‏أنها‏ ‏سوف‏ ‏تؤدي‏ ‏إلي‏ ‏تعزيز‏ ‏السيولة‏ ‏والنشاط‏ ‏في‏ ‏السوق‏ ‏العقارية‏ ‏بالإضافة‏ ‏إلي‏ ‏تنشيط‏ ‏عملية‏ ‏التمويل‏. ‏