العقارات غير المسجلة والروتين .. عائق امام التوسع فى التجربة… ومبادرة المركزى تجذب شريحة محدوى الدخل
السباعى: تخصيص 10 مليار جنيه لإنعاش السوق العقارية
3 ملايين وحدة سكنية غير مسجلة بقيمة 3 تريليونات جنيه
استجابة لمبادرة البنك المركزي بضخ 10 مليارات جنيه للبنوك لصالح عملاءالتمويل العقارى والذى من شانها دخول شريحة جديدة من محدودى ومتوسطى الدخل فى المنظومة وتوسيع دائرة المستفيدين حيث تأتى هذه المبادرة لمنح تيسيرات لمحدودي الدخل بهدف توفير مسكن ملائم لهم ولكن الفائدة العالية والروتين والتعقيدات التى ارتبطت بهذه المنظومة كان لها اثر سلبى جعلت المواطن يعزف عن الإستفادة من هذة المنظومة ,فعن المشاكل التي تواجه التمويل العقاري ,وكيفية التغلب عليها وكيفيه الإستفادة,وعن التعديلات الجديدة فى القانون كان هذه التحقيق…
8 آلاف وحدة سكنية
فى البداية أكد الدكتور مصطفى مدبولى، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية: أنه يتم التنسيق حاليا مع عدد من البنوك، لبدء طرح حوالى 8 آلاف وحدة سكنية، عن طريق صندوق ضمان ودعم التمويل العقارى، تفعيلا لمبادرة البنك المركزى المصرى، لدعم نظام التمويل العقارى لمحدودى الدخل، بعد أن تم تخفيض الفائدة على القروض إلى 7% .
وصرح الوزير، بأن الوزارة ستعمل على الإسراع فى نهو مرافق الوحدات السكنية المتبقية من المشروع القومى السابق للإسكان، وكذا مرافق الوحدات التى نفذت ضمن محور المستثمرين فى نفس المشروع، لإمكان إتاحتها للمواطنين ضمن المبادرة، وهذه الوحدات ستحدث انفراجة كبيرة عند عدد كبير من المستفيدين، حيث يزيد عدد الوحدات التى يمكن إتاحتها عن 100 ألف وحدة سكنية
10مليارات جنيه مرحلة اولى
وقال هشام رامز محافظ البنك المركزي: إن المرحلة الثانية سيبدأ تنفيذها بعد انتهاء المرحلة الأولى التي أطلقها البنك المركزي، وحجمها 10 مليارات جنيه، لصالح محدودي ومتوسطي الدخل
وقال رامز إن البنك سيسمح للبنوك بتوفير نحو 20% من قيمة حزمة تمويل المرحلة الأولى لشركات التمويل العقاري العاملة في مصر وبذلك ستمنح البنوك نحو 2 مليار جنيه من قيمة الحزمة الأولى لشركات التمويل العقاري، التي سوف تمنحها بدورها للعملاء من محدودي ومتوسطي الدخل وسيأتي باقي الحزمة الأولى للتمويل العقاري، وهو 8 مليارات جنيه من البنوك للعملاء مباشرة
يذكر أن البنك المركزي أطلق مبادرة لتقليل تكلفة التمويل العقاري المرتفعة مما يتيح لأكبر عدد من المواطنين محدودي ومتوسطي الدخل الاستفادة منها وذلك بعائد منخفض لأطول مدة 20 سنة وتنص المبادرة علي أن يحصل المواطن من محدودي الدخل وفقا للمادة 6 من قانون 148 لسنة 2001 علي التمويل العقاري بعائد متناقص يبلغ 7% في حين يحصل العملاء من متوسطي الدخل والذي لا يزيد دخلهم عن 8 الف جنية شهريا علي عائد يبلغ 8% متناقص بشرط أن لا تزيد قيمة الوحدة عن 300 الف جنيه
غير قابلة للرهن
ومن جانبه أكد فتحي السباعي رئيس بنك التعمير والاسكان : إن المباردة التي طرحها البنك المركزي مؤخرا بشان تخصيص 10 مليارات جنيه للتمويل العقاري ستنعش السوق العقارية الذي مر بأسوأ فتراته فى السابق .
واضاف السباعي أن البنوك والشركات المتخصصة في التمويل العقاري الى اضطرت جدولة ديون المتعثرين
وقال السباعي انه بعد نحو 10 سنوات من بدء التمويل العقاري فان حجم الممنوح من خلال التمويل العقاري لا يتجاوز 5 مليار جنيه, مشيرا الى ان ان حجم الممنوح في تصاعد بطيء وغير ملموس وارجع السباعي تباطؤ الممنوح من خلال الية التمويل العقاري الى ان اغلبية الوحدات السكنية غير مسجلة وبالتالي غير قابلة للرهن العقاري ،بالاضافة الى ارتفاع اسعار العائد ,فضلاعن ارتفاع معدلات التضخم التي ترتفع معها اسعار الفائدة بالتبعية
تخفيف معدلات التضخم
ويقول محمد عشماوي رئيس مجلس إدارة المصرف المتحد: أن مبادرة البنك المركزي تمثل نقطة انطلاق كبيرة للسوق العقارية ولأكثر من 35 صناعة أخري مغذية للقطاع من صناعات صغيرة ومتوسطة علي مستوي الجمهورية فهي تمثل انفراد من حيث استخدام احد وسائل السياسة النقدية في تحفيز الاقتصاد القومي وهي آلية العائد ومدة التمويل ,فضلا عن الآثار الايجابية علي الصعيد الاقتصادي من تحريك السوق وخلق سيولة نقدية وتحقق عائدها من 60 الي 70 مليار جنيه زيادة في النشاط الاقتصادي والقضاء علي احد اكبر المعوقات بة وهو التمويل المالي وكذلك تخفيف معدلات التضخم فسعر الوحدة ثابت والعائد ثابت علي مدار فترة التمويل الطويلة والتي تصل الي 20 عاما الأمر الذي يؤدي الي المساهمة في القضاء علي مشكلة البطالة فضلا عن خلق حافز للمطورين العقاريين في سرعة الانتهاء من أعمالهم وفقا للمواصفات الفنية المعتمدة للحصول علي مستحقاتهم
وأشارعشماوي إلى أن أهم نتائج هذه المبادرة هي دعم المواطن من محدودي ومتوسطي الدخل فالعقار مازال يعتبر من وسائل الاستثمار الآمنة والمربحة علي المدي الطويل فيقل قيمة التمويل ويزداد قيمة الوحدة بمرور الوقت
تسجيل مليون عقار
وقالت مى عبدالحميد رئيس صندوق ضمان ودعم التمويل العقاري: إن فى مصر 3 ملايين عقار أغلبها غير مسجلة فى الشهر العقارى، ونسعى لتطبيق مشروع تسجيل العقارات وأضافت إن الحل للأزمة هو المجتمعات العمرانية الجديدة التى تحتوى على 1,1 مليون عقار، وهى أسهل فى عملية التسجيل
وأوضحت أن قانون تسجيل العقارات فى المدن الجديد، تم إعداد ويحتوى على 16مادة
وقدم لمجلس الوزراء، وهو ما سيعطى تسهيلات لقطاع العقارات
وكشفت رئيس صندوق ضمان ودعم التمويل العقارى أن مشكلة إثبات الدخل من أكبر المشكلات التى تواجهنا فى نشاط التمويل العقارى
وقالت نعمل على تيسير إجراءات إثبات الدخل والضمانات لمساعدة نسبة كبيرة من المواطنين العاجزين عن إثبات دخولهم والاستفادة بالتمويل العقارى لشراء الوحدات
وقالت:لدينا نحو 3 ملايين وحدة سكنية غير مسجلة تصل قيمتها لأكثر من 3 تريليونات جنيه فى متوسط 100 ألف جنيه للوحدة
وأكدت أن أي مواطن يستطيع الاستفادة من الدعم الذي يقدمه صندوق التمويل العقاري فالخطوات بسيطة فأي مواطن يأتي إلي صندوق التمويل العقاري، ومعه شهادة دخل له من المكان الذي يعمل فيه، والتي تحتوي علي مفردات المرتب، وإذا كان متزوجا يحضر قسيمة الزواج، وشهادة دخل الزوجة اذا كانت تعمل، واذا كان يسكن في شقة إيجار جديد أو بيت عائلة يحضر وصل الكهرباء، وأن يملئ طلب وبعدها بحوالي 5 ايام يستعلم المواطن ليعرف اذا كان تم قبوله ام لامؤكدة ان تعثر الإجراءات لا يكون من داخل الصندوق، فبعد أن يتم قبول المواطن أو محدود الدخل للدعم فإن أوراقه يتم تحويلها إلي أحد البنوك، أو شركات التمويل العقاري.
وأوضحت: الصندوق يستطيع أن يدعم حوالي 50 ألف وحدة وقمنا بوضع حد أقصي لسعر اي وحده سكنية قابلة للدعم، حوالي 130 ألف جنيه للشقة السوبر لوكس، و110 الف جنية للشقة نصف التشطيب، ومن ضمن خطة الصندوق سيكون المقدم حوالي 15 % من إجمالي سعر الوحدة وأشارت الى أعلان محافظ القاهرة عن مبادرة بدعم محدودي الدخل بحيث تكون نسبه الفائدة 7% كما وقع الصندوق مؤخرا مع محافظة السويس، بروتوكولا بموجبه يقوم ببناء عدد 1500 وحدة سكنية على الأراضي التي تخصصها المحافظة للصندوق مجانا كمرحلة أولى قابلة للزيادة، وسيقوم الصندوق ببيع تلك الوحدات بنظام التمويل العقاري مع تقديم دعم نقدي يتراوح بين 10 آلاف و25 ألف جنيه حسب مستوى دخل المستفيد .
وقالت إن هذا البروتوكول يأتي في إطار خطة الصندوق في التوسع والإنتشار الجغرافي لتوفير وحدات سكنية لمنخفضي الدخل في المحافظات المختلفة
تبسيط الإجراءات
وأشاد الدكتور حسين جمعة رئيس مجلس ادارة جمعية الحفاظ على الثروة العقارية بالتعديلات الاخيرة على قانون التمويل العقارى بإدخال شريحة جديدة وهى محدودى الدخل والتى من شأنها تنشيط سوق التمويل العقارى حتى تخفض الفائدة من 14%الى 9%ويذلك تفتح المجال امام شرائح جديدة فى المجتمع الدخول لمنظومة التمويل العقارى ,مستنكرا الامور المتعلقة بالروتين والضمانات وكثرة الاوراق مطالبا بتبسيط هذة الاجراءات للتخفيف عن المستفدين ,كما طالب جمعة بتفعيل لبتمويل العقارى فى اعمال الترميم والتجديد والتدعيم لما بقرب من تصف مليون عقاربه مشاكل وذلك اعمالا لقوانين التمويل العقارى فى العالم مؤكدا ان هناك مايقرب من 650الف عقار يقيم فيه ثماتية مليوت مواطن وعقاراتهم مهددة ولم يستطيعوا ترميمها ,مشيرا الى ان ضمن مهمة التمويل العقارى شراء وبيع وصياتة وترميم وتجميل ولكن شركات التمويل العقارى ترى ان هذا الامر غير مربح مؤكدا انها امر وطنى لحب مشكلة 650الف عقار.
صناديق عدم السداد
وكشفت د. إيمان زكريا رئيس إدارة الإشراف على أنشطة شركات التمويل بالهيئة العامة للرقابة المالية: أن التعديلات المقترحة على قانون التمويل العقارى تتضمن السماح لصندوق دعم وضمان التمويل العقارى بتأسيس أو المساهمة فى صناديق ضمان عدم السداد
وقالت إن التعديل شمل نص يجوز للصندوق مباشرة الأنشطة واتخاذ الإجراءات اللازمة لضمان تحقيق أغراضه وضمان مخاطر عدم سداد الالتزامات عن نشاط التمويل العقارى وأضافت أن التعديلات سمحت بتأجير الوحدات التى يمتلكها الصندوق إيجارا ينتهى بالتملك، علاوة على التوسع فى بناء الوحدات الخاصة به لاستثمار أموال المنح التى تأتى من الخارج وعدم الاقتصار على تقديم الدعم فقط
وأشارت إلى أن التعديلات أعطت مساحة كبيرة للهيئة العامة للرقابة المالية بإضافة أنشطة جديدة للقانون خلال السنوات المقبلة لتتواكب مع احتياجات السوق دون الحصول على تعديل تشريعى وكشفت أنه تم النص فى تعديلات القانون على إنشاء اتحاد مصرى للتمويل العقارى ليكون ممثلا عن القطاع ذوشخصية اعتبارية، مشيرة الى أن التعديلات منعت العميل من التصرف فى وحدته المدعومة سواء المستأجرة أو المملوكة له التى حصل عليها دون الحصول على موافقة كل من شركة التمويل العقارى التى يتعامل معها وصندوق دعم وضمان التمويل العقارى على أن يتم توقيع عقوبات رادعة للمخالفين
وأكدت أنه تمت زيادة الخطوات الخاصة بالعقوبات على شركات التمويل العقارى لتشمل توجيه إنذار للشركة المخالفة ثم دعوة مجلس إدارتها لجمعية عمومية وحل مجلس إدارتها ومنعها من مزاولة المهنة وإلغاء ترخيصها ,كما أن التعديل سيسمح للشركات بالعمل بنظام الإجارة والمرابحة وحق الانتفاع